12月15号更新：参众两院“谈妥版”
12月2号更新：参议院以51:49通过了多次修订之后的税改方案，离共和党“在圣诞节前把通过的法案放到总统办公桌上”迈进了关键一步。
11月19号更新：现在参议院和众议院各自通过了一份税改方案，本文介绍的是月初通过的众议院（House）版本。下一步是两院商讨并合并方案，通过后送交总统签署生效。
昨天（11月2号）共和党的tax plan草案出炉后，在全美引起了广泛的讨论。为什么目前还是一个草案的税改方案会受到这么多关注呢？
首先，这是一个实实在在关系每个家庭收入分配的问题；第二，Trump第一年立法上没有什么太大作为，非常想要通过这个税改方案来提振士气；第三，之前众议院已经通过了2018财年预算案，采纳参议院通过的预算提案，即允许联邦政府在未来十年新增1.5万亿美元赤字。预算案已正式生效而无需总统签字。这为税改立法扫清了一道重要障碍。法律规定，任何税改方案只有在十年期满后不加大联邦赤字的前提下，才可以简单多数在参议院获得通过；否则，税改将在十年后到期而需重新立法，就如同前总统小布什的减税方案。如今，预算案已经允许扩大赤字1.5万亿美元，这意味着允许在接下来的十年增加1.5万亿美元赤字来覆盖税改带来的赤字。目前共和党人占据参议院100个席位中的52席，特朗普税改有可能在参议院以民主党无一支持的条件下“强推”过关。既然很有可能会通过，大家当然就更关注了。
给大家简单列一下几条比较大的改动，然后我想重点写一写这个税改如果通过，对房产市场，尤其是Jersey City/Hoboken的房产市场可能会有什么影响。
- 公司税从35%减至20%
- 个人所得税从7个等级简化成12%、25%、35%这样3个，但是35%的起征点降低到了年收入26万，打击到了很多双职工家庭
- 401k和IRA维持现状 — 《401k详解》
- 取消AMT — 《什么是AMT》
- 逐步取消遗产税
- standard deduction翻倍，家庭抵扣从$12,700变成$24,000，个人抵扣从$6,350变成$12,000
- itemized deduction被限制
- 房贷（mortgage interest）仍然可以抵扣，但上限从100万调整到50万美元贷款额；这项规定可能只限制税改通过后交易的房子。注意：如果贷款超过50万，只是超过部分的利息不能抵扣，还是可以抵扣50万美元贷款所产生的利息的！
- 房产税（state and local property tax）仍然可以抵扣，但不得抵扣超过1万美元
计算器
这个计算器由WSJ提供，可以计算参众两院的版本。
你可以在下面输入你的年收入（自行去掉401k、医保等抵扣项目，即AGI or Adjusted Gross Income）、婚姻状况、房贷利息支出、房产税支出，然后这个计算器会分别算出参议院版本和众议院版本通过后你的联邦税率，以及各项抵扣的详细情况，非常好用。
正面解读
这样大规模的几十年一遇的税改，对美国整体经济的影响是全方位的，大幅降低公司税将能进一步促进经济的增长。大家知道，这波牛市已经持续了10年，打破历史记录了，很多人都在惴惴不安地等待着拐点的到来，结果2017年完全没有放缓的迹象。税改如果通过，也许相当于给经济增长再打一剂强心剂，牛市能够持续，纽约能够变得更繁荣，靠着大纽约房市的Jersey City & Hoboken也可以跟着沾光。总体来说，宏观经济对房市的影响比多交或者少交税要大得多。
在Jersey City & Hoboken的市场中，我的买方客户里面，贷款一般也就是在50万上下，所以即使超过50万美元部分的利息不能抵扣，其实关系已经不大了。对于贷款较多，价格较贵的房子owner，如果原计划卖掉房子贷更多款买更大的，税改通过后可能会更愿意选择继续持有。现有的owner继续持有房子，对于房市的稳定起到的作用是比较正面的。
在Jersey City & Hoboken这一带，1万美元的房产税相当于是$600,000 – $700,000的房子，这差不多是几个热门区域房价的中位数，因此房产税抵扣的变化虽然有一些影响，但是程度有限。
负面的一些顾虑
如果房子比较贵，贷款比较多，税改后每年会需要多交数千美元，因此，税改对于Jersey City & Hoboken的房子继续突破百万美元总体来说是不利的。
举个例子，100万美元的房子，贷款80%，为了方便计算，房贷按4%，房产税按1.6%，不考虑每个月贷款额度的变化。（房贷和房产税的估计都非常草率，你可以根据自己的情况替换）
| 房贷利息 | 地产税 | 2017抵扣 | 2018年抵扣 |
|---|---|---|---|
| 32,000 | 16,000 | 48,000 | 30,000 |
继续关注
虽然Trump喊着要国会在圣诞节之前通过，2018年就生效，但这个bill毕竟还只是刚刚提出，之后是漫长的讨价还价的反复修订的过程，例如来自高州税高地税州（比如新泽西）的议员们就表达了很多顾虑和反对意见。
如果你在考虑买自己的第一套住房，其实不用过多考虑税改的影响。房价主要还是看供需关系，只要大纽约地区的经济、就业率保持强劲，只要PATH还在，Jersey City & Hoboken就会继续上升。例如，Amazon在今年9月底刚刚公布在Penn Station附近租下新的办公楼，将在纽约扩招2000人，随着税改大幅降低公司税，这样的扩张会给Jersey City & Hoboken带来新的demand。
我对税改方案的理解主要来源于各种新闻和网上论坛的讨论，如果有不对的地方，欢迎在下面评论区留言指出。
