常常有买方客户问我这个问题，我手头有xx万，这个房子我出多少首付比较合适？出多出少有没有什么讲究？
这个问题没有固定的答案，首先，如果可能的话，尽量出至少20%。
20%是一个分水岭，低于这个比例至少有2个坏处。
1. 需要支付PMI premiums（private mortgage insurance）
这个保险是完全保护lender（贷款公司、银行）的一种主流做法，几乎所有的lender都有这个要求。在Jersey City & Hoboken，如果首付低于20%，即贷款额超过房价的80%，买方（贷款申请人）需要每月在贷款利息之外额外支付$100左右的PMI。随着时间的推进，每个月贷款额都在慢慢下降，当下降到80%时，PMI就自动不用付了。
2. 首付低于20%的offer相对比较没有竞争力
买方首付低于20%往往意味着手中的资金比较不宽裕，这时候卖方会担心很多问题，例如贷款可能办不下来，appraisal万一出现问题买方可能没有财力解决，等等。在多个offer出价接近的情况下，卖方会比较倾向于接受首付至少20%的offer。
在保证至少20%的情况下，有没有必要多出呢？
这个因具体情况而异，一般来说，在能力允许的情况下多出首付，往往有这么几个优点。
1. 每月支出变低
买房后，每月支出主要由这些条目构成：
- 本金 – Principal
- 利息 – Interest
- 房产税 – Property Tax
- 物业费 – HOA
- 水电杂费（utility）- Electriciy, Gas, Water, Internet, Cable, Home Phone
从closing day开始，到还清利息那天结束，（本金+利息）会是一个固定的数字，这个数字可以用各种Mortgage Calculator算出来。
以70万的房子，20%首付，30年贷款年利率4%为例，直到还清贷款为止，每个月的本金+利息都是$2,674。首付越高，这个数字越低。
如果因为某种原因非常在意现金流（cash flow），例如购买这个房子是用于出租的，租金收入大约为$2,400，这时候作为买方就可以选择通过多付首付，把每月的（本金+利息）降低到$2,400甚至更低，这样从买房那天起，这个房子带来的现金流就是正的。
| # | 月利息(Interest) | 本金(Principal) | 贷款额(mortgage balance) | 本金+利息 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $1,867 | $807 | $559,193 | $2,674 |
| 2 | $1,864 | $810 | $558,384 | $2,674 |
| 3 | $1,861 | $812 | $557,571 | $2,674 |
| 4 | $1,859 | $815 | $556,756 | $2,674 |
| 5 | $1,856 | $818 | $555,939 | $2,674 |
| 6 | $1,853 | $820 | $555,118 | $2,674 |
| 7 | $1,850 | $823 | $554,295 | $2,674 |
| 8 | $1,848 | $826 | $553,469 | $2,674 |
2. 增加贷款获批的概率，甚至获得更低的利率
贷款审批的程序比较复杂，不同的lender关注的因素各不相同，但归根结底，lender的目的是最小化自己的风险。首付的比例越高，lender的风险就越小，因此，较高的首付比例一般来说都会增加贷款获批的概率。
有些lender甚至会愿意提供更为优惠的利率来吸引高首付的贷款申请人，也是因为风险更小的缘故。
如果贷款申请人有一些其他方面的劣势，例如信用分不够高，收入不够高等，通过较高的首付可能可以弥补这些不足。
3. 更容易在多个offer中胜出
这一点在近几年的Jersey City & Hoboken market非常重要。
一般来说，除了特别高端或者定价特别不合理的房子之外，Jersey City & Hoboken的房子到了市面上，一两周下来，卖方往往会收到多个offer，这个时候，任何一个因素对于能否赢下bidding war都非常重要。
在我担任买方经纪的case中，我会始终和卖方经纪/房主保持联系，最大化地凸显我方offer的优势，如果首付比例高就会是其中之一。从买方角度出发，在资金允许的情况下，多出首付的策略明显好于多出房价。
在我是卖方经纪的case中，收到多个offer后，从卖方利益出发，在其他条件差别不大的情况下，我也会建议卖方把高首付比例作为优先考虑的因素，因为首付越高意味着贷款获批率越高，买方的资金实力越强，应对可能出现的问题的能力越强。
这实际上也是cash offer为什么有很强竞争力的原因之一。
