贷款的各种类型

前面写过几篇关于贷款的文章，介绍了一下首付为什么要有20%，锁定贷款利率是怎么回事等等，今天介绍一下贷款类型具体有哪些，以及怎么判断哪种类型最适合你。

根据利率浮动和贷款年限来分

可以分为

Fixed-rate Loan（固定利率）
Adjustable-rate Mortgage或ARM（浮动利率）

固定利率贷款是最常见的一种的贷款形式，又分为30年，20年，15年或者10年，其中以30年最为常见。固定利率，顾名思义，房贷利率自始至终不再变动。

浮动利率（ARM）一般分为3年ARM，5年ARM，7年ARM和10年ARM，其中以5年和7年较为普遍，指的是前5年/7年利率固定，之后25年/23年利率根据到时市场的情况再决定，每年调整。

在当前的市场中，一般来说，5年/7年ARM的年利率比30年Fixed要低1个百分点。

从下面这张zillow mortgage trend的图中可以看出，今天全国平均30年Fixed利率为3.86%，15年Fixed利率3.11%，5年ARM是2.93%。

明白了这些区别，选择就很容易了。

如果你5-7年内会卖掉或者还清贷款，那5年/7年ARM是一个不错的选择，因为利率低；如果想长期持有，慢慢还贷，7年后即使自己不住了也想留作投资房，或者现在还拿不准5-7年后的情况，那30年Fixed是一个不错的选择。

值得注意的是，15年Fixed利率往往和5-7年ARM差不多，但因为整个还贷年限少了一半，所以每个月的monthly payment(本金+利率)要高很多，比较适合每月还贷能力很强的朋友。

根据贷款是否由政府担保来分

可以分为

Conventional loan（传统贷款）
Federal Housing Administration (FHA) loans（政府保障贷款）

对于绝大多数人，只要记得这两种loan有这么几个区别：

Conventional loan对于首付比例和申请人信用记录等条件要求比较高，但是利率低，审批快。
FHA loan的首付可以低至不到5%，信用记录可以低至500分，但是要加收多种费用，包括申请贷款时一笔mortgage insurance premium (MIP)和之后每年的MIP。

Jersey City & Hoboken的朋友还需要特别注意的是，有些楼有一些诉讼（litigation）正在进行，很多贷款银行对于有诉讼的楼，不愿意提供Conventional Loan，当遇到这样的房子时，我一定会和客户解释清楚，并且介绍可靠的本地贷款公司（local lender）。Local Lender因为非常了解Jersey City & Hoboken的情况，所以会根据litigation的具体类型和严重程度来评估风险。有时候即使有litigation，local lender仍然会愿意提供Conventional Loan。

根据贷款金额分

可以分为

conforming loan
jumbo loan

两房（房利美和房地美）对于房子贷款有一些指导规则（conforming guideline），这些规则覆盖信用、收入、资产、贷款额等。符合这些指导规则的loan就叫confirming loan，不符合的叫做jumbo loan。

通常来说，需要jumbo loan的申请人都是因为贷款额度超过了两房的规则，在Jersey City, Hoboken，乃至整个新泽西，购买1个房子的贷款额度超过$636,150，2个房子贷款超过$814,500，3个房子贷款超过$984,525，4个房子贷款超过$1,223,475就需要申请jumbo loan。

jumbo loan对于信用、收入、首付的要求会更高，利率根据具体情况，不一定比confirming loan高。